Cuando una pareja se separa o se divorcia, una de las cuestiones más delicadas que deben resolverse es qué ocurre con la vivienda familiar. El ordenamiento jurídico español otorga a esta cuestión un tratamiento especial, que no se rige únicamente por la titularidad del inmueble, sino por principios como el interés superior del menor y la necesidad de protección del cónyuge más vulnerable tras la ruptura.
En este artículo vamos a explicarte qué ocurre con la vivienda familiar tras un divorcio o separación: quién tiene derecho a usarla, cómo influye el tipo de custodia, qué ocurre si la casa es de uno solo de los cónyuges o está alquilada, cómo se reparten los gastos y en qué casos puede extinguirse ese derecho de uso.
¿Por qué la vivienda familiar es el gran conflicto en un divorcio?
Cuando un matrimonio o pareja con convivencia estable se separa, la casa en la que han vivido juntos suele ser el centro del conflicto. No se trata solo de un bien material de valor económico elevado, sino del lugar que representa estabilidad para los hijos y que muchas veces determina el arraigo escolar, la rutina diaria y la logística de la custodia.
A diferencia de otros bienes, la vivienda familiar está protegida legalmente y su destino no depende únicamente de la titularidad registral. En caso de divorcio, separación o ruptura, se priorizan el interés de los menores y la protección del cónyuge más vulnerable por encima del derecho de propiedad.
¿Qué se entiende por casa familiar?
A efectos legales, se considera vivienda familiar el domicilio habitual y estable en el que ha residido la familia durante la convivencia con vocación de permanencia.
Da igual si la vivienda es propiedad de uno solo de los cónyuges, si está en alquiler o incluso si fue cedida por un familiar: lo importante no es quién figura como propietario, sino su uso real como hogar común.
Este criterio ha sido reiterado por la jurisprudencia, excluyendo otras propiedades que no han sido residencia habitual, como segundas viviendas o inmuebles alquilados a terceros.
¿Qué dice la ley sobre la casa familiar?
El artículo 96 del Código Civil (CC) es la norma principal que regula la atribución del uso de la vivienda familiar en los supuestos de nulidad, separación o divorcio. Esta regulación no se basa en la propiedad del inmueble, sino en la protección del entorno familiar, especialmente cuando hay hijos menores de edad o personas en situación de vulnerabilidad. El artículo contempla diferentes escenarios:
- Si hay hijos menores: el uso de la vivienda se atribuye a los hijos y al progenitor con el que convivan, hasta que todos alcancen la mayoría de edad.
- Si entre los hijos existe alguno con discapacidad, el juez puede mantener el uso más allá de los 18 años, si así lo exigen sus circunstancias personales. También se equipara a los menores de edad a los hijos mayores de edad con discapacidad, cuando su situación aconseje mantener el uso del domicilio familiar.
- Si no hay hijos menores, el juez puede conceder el uso de la vivienda al cónyuge que se encuentre en una situación de mayor necesidad, aunque no sea propietario. Esta atribución será siempre temporal y dependerá de las circunstancias económicas y personales del caso.
- Si el uso ha sido atribuido judicialmente, el propietario del inmueble no podrá venderlo, alquilarlo ni disponer de él sin el consentimiento del cónyuge usuario o sin autorización judicial. Esta limitación se inscribe en el Registro de la Propiedad y pretende proteger la estabilidad del hogar familiar.
¿Qué ocurre en caso de custodia exclusiva de los hijos por uno de los padres?
Cuando hay hijos menores, la atribución del uso de la vivienda familiar no depende de la propiedad, sino del interés superior del menor.
Así, aunque la vivienda sea privativa del progenitor no custodio, su uso se atribuirá a los hijos y al progenitor con quien convivan. Esta atribución se mantendrá hasta que los hijos alcancen la mayoría de edad, salvo que uno de ellos tenga una discapacidad que justifique su extensión por más tiempo.
Esto significa que, por ejemplo, si la madre obtiene la custodia exclusiva y los hijos son menores, ella y los hijos tendrán derecho a residir en la vivienda familiar, incluso si es propiedad exclusiva del padre o de un tercero.
¿Y si hay custodia compartida?
La ley no establece una solución automática para los supuestos de custodia compartida, por lo que el juez debe valorar cada caso concreto teniendo en cuenta todas las circunstancias personales, económicas y familiares. Entre las soluciones que se pueden adoptar, se encuentran las siguientes:
- Turnos de uso en períodos alternos: si ambos progenitores tienen una situación económica similar y la vivienda lo permite.
- Uso exclusivo temporal a uno de los progenitores, generalmente al más necesitado de protección.
- Casa nido: los hijos permanecen en la vivienda familiar y los padres se alternan por turnos. Requiere un alto nivel de cooperación y medios económicos.
- Venta del inmueble y reparto del precio: si ninguna de las partes puede mantener el uso o si hay desacuerdo.
En todo caso, el juez deberá priorizar siempre el interés del menor, pero también valorará la situación económica de ambos progenitores, la titularidad del inmueble y si existen alternativas habitacionales dignas para cada parte.
¿Y qué ocurre con la casa familiar si no hay hijos menores?
En ausencia de hijos menores, el juez puede atribuir el uso de la vivienda al cónyuge más necesitado de protección, aunque no sea propietario, pero por un tiempo limitado y siempre en función de las circunstancias: situación económica de cada uno, existencia o no de otra vivienda donde poder residir, edad, salud, empleo o situación personal.
La ley busca evitar que uno de los cónyuges quede desamparado tras el divorcio, pero la atribución del uso no será indefinida. Una vez transcurrido el plazo fijado judicialmente o cuando mejore la situación del usuario, podrá extinguirse este derecho.
La casa familiar según su calificación como bien ganancial o privativo
Si la vivienda fue adquirida en régimen de gananciales, ambos cónyuges son propietarios al 50%. En este caso, tras la disolución del matrimonio:
- Se puede vender el inmueble y repartir el dinero.
- Uno puede quedarse con la vivienda y compensar al otro.
- Puede mantenerse el uso para el progenitor custodio y los hijos, independientemente de cómo se reparta la propiedad.
En régimen de separación de bienes, si la vivienda es privativa de uno de los cónyuges, el otro no tiene derecho a la propiedad, pero sí puede tener atribuido el uso si hay hijos menores o si está en situación vulnerable.
La jurisprudencia ha dejado claro que el derecho de uso no afecta a la titularidad, pero sí limita el uso y disposición por parte del propietario, que no podrá vender sin consentimiento o autorización judicial mientras el uso siga atribuido.
¿Y si la casa familiar es de alquiler?
En caso de que la vivienda familiar esté arrendada, el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al cónyuge al que se le haya atribuido el uso continuar en ella como arrendatario, aunque no fuera quien firmó el contrato de alquiler. Es decir, puede subrogarse legalmente en el contrato, pasando a ocupar el lugar del arrendatario original. Para ello debe comunicarlo al arrendador en un plazo de dos meses desde la sentencia o resolución judicial, aportando copia de dicha resolución.
¿Quién paga la hipoteca y los gastos de la casa familiar tras el divorcio?
Tras el divorcio, los pagos relacionados con la vivienda pueden repartirse así:
- Hipoteca: la pagan los propietarios, estén o no residiendo en la casa. El uso no exime del pago, salvo pacto entre partes.
- Suministros y mantenimiento: los paga quien reside en la vivienda.
- Impuestos (IBI, plusvalía): en principio, a cargo del propietario, aunque el juez puede compensarlo al establecer las medidas.
- Gastos extraordinarios (reparaciones estructurales, derramas): corren a cuenta del o los propietarios de la casa.
¿Hasta cuándo se extiende el uso de la casa familiar?
El derecho de uso de la vivienda familiar no es indefinido. Se extingue en los siguientes casos:
- Cuando los hijos menores alcanzan la mayoría de edad, salvo que tengan discapacidad.
- Cuando cambia el régimen de custodia (por ejemplo, pasa a compartida).
- Cuando el cónyuge usuario mejora económicamente o puede acceder a otra vivienda digna.
- Cuando el progenitor custodio convive con una nueva pareja de forma estable.
- Si así se pactó en el convenio regulador o se fijó en la sentencia un plazo determinado.
En conclusión, determinar quién se queda con la vivienda familiar tras un divorcio no es una cuestión de propiedad, sino de protección. La ley y la jurisprudencia colocan por delante el interés de los hijos y la necesidad de protección del cónyuge más vulnerable, pero siempre de forma equilibrada y temporal, para evitar situaciones injustas.
Cada caso debe analizarse de forma individual. Por eso, contar con un abogado especializado en derecho de familia es esencial para defender tus derechos y tomar las decisiones adecuadas sobre el futuro de la vivienda, los hijos y el patrimonio.